2024 부동산학개론 수요와 수요곡선

1. 부동산의 수요

부동산학개론, 들어가기전에
부동산역시도 시장경제체제 안에 있는 하나의 상품이라고 할 수 있습니다.
수요와 공급이라는 두 지점간에서의 적절한 균형과 조화를 이루어야 하며, 부동산 투자의 핵심역시
현재, 또는 미래에 수요가 있을 것으로 예상되는 부동산 지역을 선점하는 것이 핵심입니다.

오늘부터, 바이더월에서는 부동산 투자정보 대한 콘텐츠를 시리즈로 전달드리고자 합니다.
공인중개사 또는 부동산 투자를 공부하시는 모든 분들에게 조그만한 도움이 될 수 있으면 좋겠습니다.

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수요의 개념
"수요"란 일정기간 동안에 어떤 재화의 모든 가격수준에 대응하여 재화를 구매하려는 욕구를 의미합니다.

즉, 부동산의 수요란 부동산의 모든 가격수준에 대응하여 매수하려는 욕구인 것이죠.
우리가 저점에서 매수하여 고점에 주식을 매도하려는 것과 같은 맥락입니다.

수요량
수요량은 일정기간 동안에 주어진 가격수준으로 소비자가 구입하고자 하는 최대수량을 의미합니다.

수요와 수요량에 지속적으로 '일정기간'이라는 단어가 나오는데, 이는 수요가
유량적인 개념에 속하기 때문입니다. 유량이란 = 일정 기간동안 측정한 수, 기간이 없으면 무의미한 수를
의미하는데 매출액이나 수익, 비용, GDP와 같이 일정기간내에 집계되어야 의미가 있는 수를 의미하고

반대되는 개념인 저량은 특정한 시점에서 측정한 수로, 통화량이나, 인구수, 자산, 자본 등 특정시점에서
측정한 수를 의미합니다. 

유량 일정기간에 걸쳐 측정한 변수	저량 일정시점에 측정한 변수
소비, 지대, 임대료, 주택거래량, 이자, GDP, 수익, 비용, 매출액	통화량, 가격, 지가, 인구수, 자산, 자본, 부채

 

2. 수요 곡선

그러면, 이러한 재화를 구매하고자 하는 욕구(=수요)와 그러한 구입할 수 있는 최대수량인 수요량이
조합된 곡선이 있으니, 바로 수요곡선입니다.

수요 법칙
수요에도 몇가지 법칙이 존재합니다.

첫번째, 가격이 상승하면 수요량이 감소하고
두번째, 가격이 하락하면 수요량이 증가한다

는 사실입니다. 쉽게 이야기하면 우리가 빵의 가격이 500원이라고 하면 많은 사람들이
사려고 하겠지만, 하나의 빵이 1만원이라면 그 빵을 사려는 사람들의 수는 줄어들 것입니다.

즉, 가격과 수요량은 반비례관계 (하나가 증가하면, 하나가 감소하는 관계)인 것입니다.
이를 음(-)의 관계라고도 부릅니다.

개별수요곡선과 시장수요곡선
개별 소비자들 각각 한명 한명의 수요곡선을 개별수요곡선이라고 합니다.
이러한 개별수요곡선을 수직으로 합쳐서 그린 것이 = 시장 수요곡선인데요.

A의 수요곡선이 Qa = 100 - P 이고,
B의 수요곡선이 Qb = 200 - 2P 라면,

시장수요곡선 = Q = 300 - 3P가 되는 것입니다.

이것을 그래프로 그리면 어떻게 되는가 하면

바로 요런식인데요. P는 가격(price)을 의미하고 Q는 수요량(Quantity)을 의미합니다.
왼쪽 그래프에서 가격이 50이면, 수요량이 50입니다.
그리고 오른쪽 그래프는 가격이 50이고, 수요량은 100입니다.

두 개별수요곡선을 합쳐서 시장수요곡선인 맨 우측의 그래프를 그렸더니, 가격은 50이고 수요량은 150이
되었습니다. 즉, 개별 소비자 한명한명의 수요곡선이 개별수요곡선이고, 두 개별곡선을 수직으로
그린 것이 시장 수요곡선인데 일반적으로 시장수요곡선은 개별수오굑선보다 기울기가 완만하고,
탄력성이 더 큽니다.

탄력성이 크다는 것은, 가격이 변할때 수요량이 변하는 정도로서, 가격이 변화하는데 비해 수요량변화가
크면 = 탄력적, 반대는 비탄력적입니다. 즉, 두 그래프를 합쳐서 그린 시장수요곡선은 가격에 비해서
수요량의 변화가 큰 것이고, 이는 탄력성이라는 뜻입니다.

 

3. 수요량의 변화

수요량은 변화합니다. 
2023년과 2024년의 사과 가격은 서로 다르고, 앞으로의 가격도 다릅니다.
이는 사과를 찾는 수요량과, 이를 공급하는 공급량, 중간에 낀 가격등의 변화에 따라서 지속적으로
변화되게 되는데요.

예를 들어, 올해 부동산 가격이 변동하면, 수요량이 변하여 수요곡선 상에서 이동하게 됩니다.
이러한 것을 수요량의 변화라 합니다. 혹시, 수요 법칙에 대해 기억하시는지 모르겠습니다.

가격이 올라가면 = 수요량은 감소하고,
가격이 내려가면 = 수요량은 증가한다.

이 법칙인데, 즉 수요량을 조절하는 요인은 = 가격입니다.

 

수요량의 변화
위 그래프에서, 가격이 변동되면 수요곡선은 변화하게 됩니다.
세번째 우측 그래프에서 수요량(Q)가 이동하니, 수요곡선 상에서 두 지점이 맞이하는 점이 이동했습니다.
가격이 상승하면, 수요량이 증가하고 가격이 하락하면 수요량이 증가하는 이러한 변화를 수요량의 변화라
합니다. 

그러면, 부동산 시장에서의 수요 변화요인은 무엇이 있을까요?
바로 소득수준, 다른 재화의 가격, 광고, 인구수, 소비자의 선호 등이 있습니다.

ⓐ 소득수준의 변화
예를 들어, 홍길동씨가 작년보다 소득수준이 높아졌습니다.
월급을 탄 기념으로 길동씨는 마트에 들러서 고기를 사려고 합니다. 하나는 돼지고기 하나는 한우 쇠고기입니다.
소득수준이 높아진 길동씨는 쇠고기를 사먹었습니다. 작년에는 돼지고기를 즐겨먹었는데 말이죠.

소득수준의 변화에서 꼬리표처럼 따로오는 개념이 정상재와 열등재입니다.

정상재는, 소득이 증가하면 수요가 증가하는 것 
바로 위 사례의 쇠고기라고 할 수 있습니다.

마찬가지로 부동산도 그 부동산으로 인해 벌어들이는 수익이 많다면, 그 부동산을 사기 위한
수요가 증가하게 됩니다. 하지만 반대로, 소득이 증가하면 수요가 감소하는 것도 있습니다.

바로 열등재입니다. 돼지고기처럼 소득이 증가하면 그 수요는 감소하는 재화를 의미합니다.
이러한 정상재와 열등재를 그래프로 그리면 좌측으로, 우측으로 이동하게 됩니다.

그래프를 보시면 아시겠지만, 수요곡선이 좌측 방향으로 곡선이 이동한다는 것은 수요가 감소한다는
의미입니다. 반대로 공급곡선이 우측으로 이동한다는 것은 우상향한다는 의미로 공급이 증가한다는
의미입니다. 

즉, 소득이 증가하면 정상재는 그래프가 우측으로 이동하며 우상향되지만,
소득이 증가하면 열등재는 좌측으로 이동하여 우하향됩니다.

ⓑ 대체제의 가격 변화
예를 들어서, 코카콜라와 펩시콜라는 대체재의 성격을 가집니다.
1등은 코카콜라이지만, 특유의 맛 때문에 펩시를 좋아하는 사람들도 많습니다.

대체재라는 것은, 비슷한 성질을 띄고 있기 때문에
한 재화의 가격이 상승하게 되면, 다른 재화의 수요는 증가하는 서로 대치되는 성격을
가진 재화를 의미합니다.

코카콜라 가격이 너무 올라서, 사먹지 못하면 그 대체성격으로 펩시콜라 수요가
증가하게 되는 것입니다. 수요곡선에서 대체재의 가격이 상승하면 곡선은 우측으로 이동하게 됩니다. (=우상향)

ⓒ 보완재의 가격 변화
보완재는 대체재와는 다른 개념입니다.
서로 양(+)의 관계를 띄는 재화인데요. 우리가 치킨을 먹으면 맥주를 마시게 되죠.
세트로 묶어서 팔기도 합니다. 

이처럼 보완재는 재화의 가격이 하락하면, 다른 재화의 수요는 증가합니다.
수요곡선에서 가격이 하락하면, 수요가 증가하기 때문에 수요곡선은 좌측으로 이동하게 됩니다.

 

ⓓ 금리
금리역시도 수요량을 변화하는데 영향을 미칩니다.
부동산을 자기 현찰로만 사시는 분은 거의 없을 것입니다. 은행 대출을 지렛대로 삼아 매수를
하시는데, 금리가 인상되면 이자가 올라간다는 의미이므로, 자금 조달이 어려워지고
그러면 부동산을 사려는 수요가 감소하게 됩니다.

반면에 금리가 인하하면 자금 마련이 용이해지기 때문에 수요는 증가합니다.
수요가 증가한다는 것은 = 수요곡선이 우상향 된다는 의미입니다. (우측 이동)

정리해보겠습니다.

수요가 증가한다 = 수요곡선이 우측으로 이동한다 (우상향)	수요가 감소한다 = 수요곡선이 좌측으로 이동한다 (우하향)
소득수준이 증가한다 (정상재) 소득수준의 감소한다 (열등재) 대체재의 가격상승 보완재의 가격하락 가격상승 예상 금리하락 조세부담 감소 대부비율 상승 총부채 상환비율 상승 광고의 증가 기호도의 증가 인구의 증가	소득수준이 감소한다 (정상재) 소득수준이 증가한다 (열등재) 대체재의 가격하락 보완재의 가격상승 가격하락 예상 금리상승 조세부담 증가 대부비율 하락 총부채 상환비율 하락 광고의 감소 기호도 감소 인구의 감소

수요가 무엇이고, 수요곡선에 영향을 미치는 요인들이 무엇이 있는지
구분하실 수 있다면, 이번 콘텐츠에서 제대로 이해하신 것입니다.
다음 시간에는 수요를 알아보았으니, 공급에 대해 알아보겠습니다. 감사합니다.